マンションで資産形成

兵庫県の三ノ宮近くの物件を購入しました。

 

今後起業するにあたりお金を稼いでおきたいと思っていました。その時期は他にもFXをしたり、株をしたりしていました。

 

本業で働く傍ら資金集めのつもりでした。不動産も購入しようと思ったのはその延長線でした。

 

不動産を購入してしばらくの間賃貸で収入を得る事が出来れば、お金を寝かしている状態ではないのでいいかなと思っていました。

 

貯金していてもお金は増えないし、金利も安いからです。かと言って全てをFXに投入するのもリスクが高いと思ったからです。

 

購入したのはワンルームマンションで価格は700万円でした。物件としては古く、ワンルームと言う狭さもあったので安かったです。

 

紹介してくれたのは知り合いの不動産会社の方です。友人だったこともあり、彼の営利の為ではなく、私の為にきちんと探してくれた印象です。

 


出典:資産形成

 

そして、私の家賃収入の様子を見て彼も不動産投資をはじめ、現在も月収程の家賃を得ています。

 

購入した物件の家賃は4万円で貸し出しました。既に入居者さんはいて、一度出られましたがその後すぐに入られました。

 

売却したのはその三年後です。丁度民泊等の声も聞こえる様になってきて不動産市場がやや活況になって来た時期でした。

 

三ノ宮と言う立地もあったので、購入したいと考える人は多いだろうなと思っていました。ネットで検索してみても明らかに自分が購入した時期よりも価格は上
がっています。

 

自分の起業の目途も立ったので、それなりの値段で売れるならと思い家賃収入を終えようと考えました。

 

同じく、知り合いの不動産会社の人に相談し、購入よりも少し高い金額で売りに出しました。値下げを要求されても家賃分の儲けがあると言う感覚です。

 

結果、物件は100万円高く売れたのです。値下げを言ってきませんでした。

 

購入した時期と売った時期が良かったのだと思います。

 

その間もずっと家賃収入を得ていたので、結果儲かりました。
投資をしてよかったと思っています。

不動産会社が見積もる利回りはかなり甘いので注意しましょう

元々資産運用の方法を探していたことと、親戚に不動産経営の実績のある者がいたため、大手不動産会社を使いマンション投資へ踏み切りました。

 

短期的な利益ではなく、長期においてトータルで利益を得られるタイプの資産運用をしたいと考えたからです。

 

投資対象としているマンションは、神奈川県川崎市内にある、メゾネット型の新築ワンルームマンション。

 

駅から徒歩8分、ターミナル駅(新宿)まで40分程度。

 

都心ではありませんが、これは自分でも頻繁に現地へ確認へ出向けるという立地を考慮たものです。利回りは公称で7%だそうですが、長期的な視野で見れば実質的には4%程度でしょう。

 

頭金で約1000万円、残額については15年ローンを組みました。

 

ローンの金利は1.2%でしたが、これは別の銀行でローンの借り換えを行い0.7%くらいのものに変更を行うことができました。

 

サブリースをおすすめされたのですが、それでは割高なので契約しないことにし仲介や管理のみを委託する、という契約内容としました。

 

その結果、運用益は月額で60万円に届かない程度です。

 

思ったより安く、「大きな失敗はしていない」という程度の成果だと言えます。

 

特に苦労というほどの苦労はしませんでしたが、リスクをとって1棟を購入した割にはあまり利益が大きくなかったといえます。

 

不動産会社の見通しをもっと熟考して置けばよかったと言えます。

 

すなわち、短期的な集客や広告や空き部屋のリフォームや入居者募集業務は大いに頼りになるのですが、長期的なメンテナンス費用の見通しがかなり甘いと(今となっては)思います。

 

建物は当然時間が経てば劣化し、年を追うごとに修繕費用がかさみます。

 

しかし不動産会社は、それを多分意図的に過小に見積もっていたため、私としては意外に管理費用がかかると判断せざるを得ない結果となってしまいました。
幸いにも赤字経営ではありませんが、もっとコスト面は慎重に、不動産会社に頼らず見積もるべきだったでしょう。